房地产现在不是不想用 而是不堪用

  

我们先来看一看北京、上海、深圳、杭州这四个一线城市的房价走势。图中的红色竖线,为2016年9月的房地产调控起点。可以看到,四个一线城市的走势是分化的:北京在160930之后继续迅速冲高,在170317之后急速下行,在18年年初开始触底并微幅回暖,但是在180913公积金新政的打击之下,北京房地产市场有二次下行的明显迹象。上海在1609之后一路基本上单边下行,目前还没有止跌迹象。深圳在1609之后盘整了一年左右,然后继续明显上行。而杭州在G20的催动下,一路基本上单边上行。

房地产在中国经济中,有“夜壶”的别称。一方面,房地产对中国经济全产业链的拉动作用比较明显,通过房地产提振经济,有见效快的特点;另一方面,房地产也有很多副作用,包括鼓励投机、抬升杠杆、挤占消费等。所以房地产就像冬天的夜壶,虽然又脏又臭,但是离不开丢不掉。

我们知道,今年社会消费品零售增速下行的主因是汽车消费的下行,今年1-9月,汽车消费同比增长仅为0.2%,9月单月汽车消费同比-7.1%。而汽车和房地产恰恰为现代经济中两大支柱产业,因为两者具有强大的产业链带动作用。那么汽车和房地产的关系是怎样的呢?

房地产现在不是不想用,而是不堪用

我们再来看一看宁波、长沙、昆明、济南这三四线重要城市的房价走势。图中的红色竖线,为2016年9月的房地产调控起点。可以看到,四个三四线重要城市的走势是比较一致的:在1609之后,几乎都是继续上行,涨幅也比较一致。

从上图可以看到,在2008年和2010年两轮房地产上行周期中,房地产和汽车的销售均出现了同比大涨,印证了我们上面的逻辑推断。但是在2013年房地产上行周期中,汽车销售仅仅是小幅上涨,相关性大幅下降,而在2017-18年这轮房地产上行周期中,汽车销售与过去的表现完全不同,其掉头向下,快速下行。

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房地产现在不是不想用,而是不堪用

(原标题:房地产现在不是不想用,而是不堪用)

从逻辑上讲,汽车和房地产应该是同向变动,原因在于,随着城市化的进程,一方面人口不断涌入带来房地产的发展和繁荣,另一方面随着城市边界的扩大,以及不同城市和城乡之间联系的日益紧密,人们的出行半径大大拓宽,汽车在出行中的地位越来越重要。

房地产现在不是不想用,而是不堪用

房地产现在不是不想用,而是不堪用

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那么别的国家有没有类似的房地产挤占消费的情况呢?我们来看看下图显示,美国的房价涨幅和汽车销售增速,可以看到美国2001-2005年间也出现了房地产和汽车的背离,随后的故事我们都知道了。

房地产现在不是不想用,而是不堪用

我们简单总结一下上文的分析:总的来说,自2016年的“930调控”以来,房地产仍然是拉动经济的重要力量,只不过房价的上涨主要发生在广大的二三四五线城市,媒体聚集的一线城市受到严格的调控,涨幅不大,所以全国性的房价上涨,舆论关注反而较少。

我们再来看一看合肥、武汉、重庆、西安这四个中西部中心城市的房价走势。图中的红色竖线,为2016年9月的房地产调控起点。可以看到,四个中西部中心城市的走势是比较一致的:在1609之后,除了合肥之后,其他三个城市都出现了不同程度的上涨,合肥是因为前期涨幅太高,所以出现了小幅回调,现在又呈现出止跌回暖的走势。

因此我们房地产的发展史,就一直处于“鼓励—调控—鼓励—调控”的循环中,当前恰好处于调控期。今天早上,国社还针对近期市场的一些传言,专门发布了《新华社:决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃》。显然,政策层面还是比较慎重。我们先来看一下当前的房地产形势。

那么如果房价下来了,被房地产挤占的消费能否得到恢复呢?我们来看看日本的数据,从下图可以看到,上世纪90年代,日本房地产崩盘之后,消费也一蹶不振。

从三张图上可以看到,从过去十年的跨度上看,一线城市的涨幅最大,以深圳为例,定基指数从2009年初的50出头,到2018年9月的超过150,指数的绝对涨幅在3倍左右。但是一线城市在20160930之后表现不佳,与调控措施较严格有关系。中西部中心城市自2016年以来的绝对涨幅很高,而且涨幅基本上没有受到本轮调控的影响。三四线重要城市的涨幅最低,但是受调控的影响最小,甚至说没有受到影响。

贵州省统计局在6月29日发布了一个《贵州汽车零售市场情况调研报告》,里面提到“房价快速上涨增加居民刚性支出压力,对汽车消费形成挤压效应”。这方面的分析已经有很多,笔者不再赘述。

房地产现在不是不想用,而是不堪用

但是根据公众号《冰山指数》发布的房价实时数据,可以看到全国主要城市的房价开始进入下行。这种下行可能更多是市场力量。国社文章专门批判:“经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控”这种观点是不可能。但是笔者觉得,可能房地产本身也自身难保了。我们已经见到了救股市,就信用,就民企,希望下一个要救的不是房地产。

上面这些数据应该怎么用?为了便于比较,我们选取的时间段是2008年1月至2018年9月,选取的数据是国家统计局发布的月度二手住宅价格定基指数,纵坐标统一为【60,160】。

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